王健林允诺12%年回报与中概股买壳监管风声

政策风向的转变不仅让万达私有化与回A之路陡增坎坷，也让市场担忧。首富王健林此番颇显信心十足的回A，会否变成一场前程莫辨的旅程？

观点地产 5月6日，一则关于中概股暂缓借壳的传闻不仅使A股再现调整、壳概念股集体大跌，也让正在筹划H股私有化的万达商业重回A股之路增添了不确定性。

据观点地产新媒体了解，当天关于中概股暂缓借壳的传闻引发A股壳概念股的集体大跌。

而在下午的证监会例行发布会上，证监会新闻发言人张晓军就对上述传闻作出回应表示，证监会注意到境内外存在明显价差，壳资源炒作盛行。这类企业通过IPO、并购重组登陆A股市场可能产生的影响正在进行深入的分析研究。

从证监会表达的态度来看，监管层并未正面回应该则传闻。

对此有市场人士就认为，如果证监会最终决定暂缓中概股借壳上市，那包括万达商业在内的40余家企业，想通过借壳上市来实现快速回A上市将遭遇政策截断。

而在此之前的不久，万达刚刚传出与投资者签署对赌协议，承诺若私有化两年后无法完成A股上市则将给予投资者10-12%的回报以及回购股票。

政策风向的转变不仅让万达私有化与回A之路陡增坎坷，也让市场担忧。首富王健林此番颇显信心十足的回A，会否变成一场前程莫辨的旅程？

中概股买壳监管风声

5月6日，一则关于中概股暂缓借壳的传闻在朋友圈被刷屏。消息内容称，在昨日证监会一个内部会议上有关部门提到要暂缓中概股国内上市。

该传闻称据参加了此次内部会议的人士透露，该消息基本属实，有关部门建议以后中概股回归后必须运行一个完整的会计年度才能借壳；会议中还表示不鼓励非实体经济的企业回归。

对此，在当天下午的证监会例行发布会上，证监会新闻发言人张晓军就对上述传闻作出回应表示，证监会已经注意到相关舆情，按照相关法律法规，近三年已经有在国外上市的5家红筹企业通过并购重组在A股上市，市场上对此提出质疑，认为这类企业回归A股有较大的特殊性，特别是对境内外市场的明显价差、壳资源炒作应该高度关注，证监会注意到市场相关反应，目前证监会正针对这类企业通过IPO、并购重组回归A股市场可能产生的影响进行分析研究。

据观点地产新媒体不完全统计，2015年截至12月底，共有33家中概股公司先后收到私有化要约，超过了过去四年的总和。而地产股方面，包括富力、首创、金辉、万达均已披露回A招股书，恒大、鲁能也已经“有壳在手”，恒大收购嘉凯城(000918,股吧)、鲁能重启广宇发展(000537,股吧)重组谋求A股上市。

有业内人士分析，中概股回归成潮流，最主要的原因在于境内外的市值差异。A股股市虽然经历了大跌，但整体估值仍然远远高于美国和香港股市。回归A股，将让中概股和H股市值至少上涨3到5倍。

以万达宣布私有化当日3月30日的收盘价38.8港元/股来计算，按照2015年度万达商业每股盈利为6.62元人民币计算，其市盈率只有4.62倍。与上市时的48港元/股相比，万达商业股价下挫19%。

在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，为万达的3倍多；同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。

万达私有化变数

其实，就在借壳回A被传闻将收紧的2天前5月4日，关于万达商业借壳回归A股的消息已经持续发酵。

根据此前外媒报道，有消息人士透露，万达商业在上交所IPO的计划如果无法很快获得监管放行，则其可能会寻求借壳上市。

证监会截至4月中旬披露的数据显示，目前IPO排队的企业有700多家，IPO审核通过但尚未发行的公司还有106家，参考2015年220只新股发行的节奏，现有存量IPO的消化估计也要三年左右。

随着“注册制”推进的步伐暂缓、战略新兴板被搁置以及中概股的回归潮再起，从目前递交A股IPO申请的排队情况和发审节奏看，排队中的公司若按当前情况，最少也要等候3年时间。出于时间成本的考虑，“借壳”似乎已经成为这些公司唯一的选项。

因此，倘若证监会真的暂缓中概股借壳上市或者对中概股借壳加以限制，则万达或将失去借助壳公司来实现快速上市的机会，未来只能通过正常的IPO排队方式来进行。

对此，有接近万达的人士就对观点地产新媒体表示，有关借壳上市的消息并不是万达自己发的公告，只是一个传闻，并非定案。

该人士续称，万达私有化要在7月中旬的股东大会上批准后才会启动，照此进程整个私有化可能要到下半年或年底才会完成，“到时市场情况可能就会发生变化了”，具体如何操作要“根据私有化完成之后再看内地的政策”。

而当观点地产新媒体询问公司是否在借壳和IPO两边都有所准备时，该人士则表示“可以这样理解”，“还是要看政策风口”。

允诺12%回报率的首富决心

相较于为时尚远的A股上市，已提上议程的万达H股私有化显然更受关注。

万达此前发给潜在投资者的一份文件的显示，该集团正在寻找潜在投资者，帮助他们收购万达商业地产最高14.41%的股份。这正是香港上市的万达商业目前并不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。

文件显示，倘若万达商业在退市满2年或者2018年8月31日前未能在境内上市，万达集团将以每年12%的利率向境外投资人回购全部股权，以每年10%的利率向境内投资人回购全部股权。

对此，有香港资本市场接近万达的人士对观点地产新媒体证实了上述消息。

该人士续指，传言说的投资回报率基本接近实际值，“10%大概差不多，不会差得太离谱。”

该人士还透露，万达已委托了瑞银来做交易顾问，由瑞银帮其找寻投资者购买股份。

5月6日就有市场消息称，万达集团可能将其对子公司万达商业地产的私有化报价提高约10%至52.8港元/股，以吸引包括科威特投资局、中国人寿(601628,股吧)和贝莱德在内的投资者接受其要约。

上述人士则表示，万达之前发公告时就表示过私有化报价不会低于48港元/股，“市场传闻比较接近，万达还没有确定，这周消息就会出来。”

允诺10%-12%的投资回报率承诺回购，以及提升10%私有化报价，这些都显现出首富王健林对万达私有化及回A上市的决心和信心。

对此，业内人士分析，与万科、中海等同为千亿俱乐部成员的房企相比，万达是极少在境内和境外均缺乏融资通道的企业。

观点地产新媒体查阅资料显示，万达虽然拥有H股上市平台，但由于彼时其采取的是俗称“H股模式”，即直接以境内注册的股份有限公司在港交所挂牌上市，大股东手上的股份是内资股，无法流通就意味着无法套现，实际上等于是自己手上的股票并未上市，也意味着万达无法通过H股平台满足融资需求。

而这对于以拥有万达广场为核心目标的万达来说，在重资产模式下的如何搭建资本平台就成为了其未来发展需要完成的首要任务。