上置豪宅地块旧改拆迁 金主中民投入局后的思考

将上置变成囊中之物后，中民投正试图将这个资本市场的失意者拉上正轨。除了资金支持外，中民投的身份背书让上置困顿许久的项目迎来生机。

近日，中民投启动了上置资产包中位置最佳的黄浦大兴街717-719号地块的征收工作，该宗位于上海老城区的豪宅地块即原来的绿洲琴海苑项目。

从2003年开始，琴海苑旧改已经过了十三个年头，在完成几次象征性的拆迁安置后，这个项目并无太多实质性进展。

不过，在迎来旧改拆迁的最新生机后，上置方面表示，将加快推进项目各项工作，力争早日启动建设，将琴海苑打造成上海的又一高端精品。

以定增方式成为上置的大股东，中民投旗下的中民嘉业对于这个港股上市平台已有初步的业务构想。

“收购上置并不是为了发展房地产，而是有其他的计划，上置的部分资产中民投会择机出手。今后会更多收购一些医疗项目，将医疗服务嫁接到社区，因为中民物业现在管理的规模已经超过1亿方。”中民投内部人士向观点地产新媒体透露。

可以佐证的是，即便上置手中的优质项目，中民投都未完全由自己操刀。其中位于上海的绿洲雅宾利项目便在去年底交予万科操盘，仅凭借着40%的持股，中民投就可以在该项目中坐享其成。

上海豪宅启动拆迁

虽然上置屡经飘摇，但这家擅长于高端楼盘打造的开发商手里并非都是一副烂牌，琴海苑便是众多项目中可圈可点的一个。

紧邻上海老城，周边豪宅林立，该项目一度被视作是上置手上的“好牌”，但旧改本身涉及到的繁复程序迫使上置的旧改运作道阻且长。

上置早前的年报显示，2007年琴海苑北地块已经动迁了54%。按照计划，上置希望项目在2008年开工，到2011年竣工。不过，一场热闹的发声之后，项目旋即又陷入了长达两年的沉默。

2010年，上置集团开始向控股股东上置控股发行7亿股认购股份，筹集5.67亿港元用于琴海苑的项目开发。上置方面称，该笔筹集资金将满足其有关重新安置资金需求的能力，通过加快支付重新安置费用而推进整体进度，缩短琴海苑项目的投资周期。

对于一个上海市中心的拆迁项目而言，该等资金显然是杯水车薪。及至2013年，上置被迫通过中融信托发行了一款名为“中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划”来筹集旧改资金，该信托规模14.6亿元优先级，总期限为6年，分期发行，首期期限1.5年。

不过，其时的上置已经陷入了经营危机，琴海苑也成为了其无暇顾及的一个项目。直至中民投入主，项目启动拆迁的消息才开始传出。

据观点地产新媒体了解，琴海苑的项目地块黄浦大兴街717-719号地块以江阴楼盘街为界自然分成南北两块，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米，总占地面积为37129平方米。

按照原有规划，南地块拟建一幢200米的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为80820平方米；北地块则计划建五栋高层的住宅塔楼，规划建筑面积约为125757平方米。

目前该地块可对比的楼盘均价都在10万以上，包括翠湖天地、华润外滩九里、泛海国际公寓、绿城黄浦湾以及绿地海珀黄埔。最新消息显示，大兴街项目旧区改造一轮征询政策咨询会已于4月17日召开，而下一轮的征询也在酝酿之中。

上置的地产新思路

上置“沦陷”的背后是资金的捉襟见肘，中民投入主上置前的最后一份半年报显示，该公司期内的营业利润亏损1.19亿元，短期借贷及长期借贷到期部分金额合计78.53亿元，账面仅有现金余额7.89亿元。

观点地产新媒体了解，中民投对上置收购的接洽在保利和万科之后，但对于这个平台的使用，中民投显然有自己更为明确的规划。

中民投内部人士透露，未来上置将不再是单一的房地产商角色，而是综合性的房地产金融集团。“今后会更多收购一些医疗项目，将医疗服务嫁接到社区，因为中民物业现在管理的规模已经超过1亿方。”

在今年1月份的发布会上，上置行政总裁彭心旷亦指出，今后上置集团将会朝着四个方面发展，包括继续以上海等一线城市开发及营运地产项目、医疗医养结合地产开发、物业管理及寻求海外一线核心地区发展机会。

上置最新的动作已经在践行此等战略，4月21日，这家公司接手了中国新城镇的一揽子剥离资产，其中包括上海美兰湖医院100%权益、罗店新镇商业街、上海美兰湖皇冠假日酒店及高尔夫俱乐部等项目的部分权益。

事实上，上置进军医养行业并非空穴来风，中民嘉业承诺将帮助它们整合地产业的上下游业务。目前，中民嘉业旗下有一家名为嘉愈的医疗投资管理有限公司，嘉愈已经拥有了一家医院。

除了发展本身平台拥有的地产业务外，上置未来也将承接中民嘉业的相关房地产业务。目前上置集团名下共有16个项目，在新的董事会上任之后集团还会把上置控股旗下的8处地产项目整合进来，未来上置还会收缩在二三线城市布局。

而在大股东资产注入方面，上海董家渡有望注入到这个上市上市平台，该明星项目由中民嘉业在2014年以248亿元高价竞得。

在收购上置之前，中民投的地产业务主要集中在中民嘉业这一平台。但在未来的规划中，中民嘉业并不是房地产商的角色，而是不动产金融投资运营平台。“今后的投资方向主要是一线城市的优质不动产、养老和旅游等主题地产。”

并且，中民嘉业还会搭建一个强大的资本运作平台，引入战略投资者、专业股权合作伙伴、利用保险资金进行投资。该平台已经和第一太平戴维斯成立了一个基金专注于欧洲核心物业的投资。