2019年香港楼市凉了吗？

过去的2018年，对于刘文雄来说，是悲喜交加的一年。

作为香港中介公司中原地产的明星员工，刘文雄在去年上半年卖出了20套房，给公司赚回约1000万港元净利润，他个人也因此分到数百万的佣金。

但是，2018年7月以后，就在他准备继续大展拳脚之际，一切都变了。此前潮水般预约看房的客户，突然就不见了踪影。整个下半年，他只卖出2套房。

“(这是)少有的黑暗时刻。”坐在中环半山的咖啡厅里，刘文峰自嘲道。

中原地产多年的销售冠军李巍同样也对2018年下半年的业绩烦恼不已。他的团队在2018年12月仅销售了35套房，相较于高峰时2018年6月的110套，更是创记录的低。

和刘文峰、李巍经历一样，大多数香港中介在去年下半年的销售业绩都遭遇了低谷，一套都没有卖出去的也不在少数。他们不得不接受这样的事实：香港楼市在持续涨了两年多后，再次进入拐点期。

最害怕的是“横盘”

刘文雄很清楚，那些消失的看房人实际都在持币观望，“他们在等价格便宜到自己的预期再出手”。

在中环律所工作的谢倦(化名)便是如此。他于2018年年中结婚后便一直在看房，但是最近不再找中介了，只是定期在网上查看香港成交数据而已。

尽管自己中意的楼盘有的在降价，但这些楼盘每个月成交量都在下降，谢倦也像所有的购房者一样，担心“买房的人越来越少，自己站岗高位接盘”。

最新香港楼市的数据显示，香港的成交量已经连续下滑6个月了。

土地注册处数据显示，香港住宅市场实际上从2018年7月开始出现下滑，环比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

作为一名入行8年的中介，刘文峰经历过好几轮香港楼市的涨幅周期，他觉得现在的场景像极了2015年。从那年9月开始，香港楼市开启下行趋势，连续下跌7个月，价格跌幅达13%。

不过，据英国地产咨询公司莱坊的统计数据，香港楼市价格过去这半年跌幅仅3.9%——距离2015年那一轮跌幅还有很大的距离。

但去年香港二手房的交易状况和上一轮下行期却较为类似，用中原地产住宅部总裁陈永杰的话来说，就是“近乎横盘”。

中原地产统计数据显示，具有二手盘指标性数据的香港十大屋苑2018年交易量创过去十年新低，仅有2088套。同是下半年进入下行周期的2015年，当年二手房交易量为2153套，还略高于2018年。

陈永杰认为原因很简单，和2015年下半年一样，目前的二手房大多都是私人持有，若非业主财务出现重大问题，其并不会轻易调价，宁愿选择出租。

买家持币观望，卖家咬住价格，造成了如今“有价无市”的局面。

本身也是业主的李巍就是如此。他曾在2018年8月时考虑出售其位于香港岛湾仔的房子，挂了一段时间，看房人寥寥，他便不得不转而继续出租。

莱坊地产统计显示，2018年前11个月，香港租金持续上升了4.5%。

包括李巍和刘文雄在内，几乎所有的香港中介都觉得，香港楼市下跌不怕，最害怕的是楼市横盘，即没有交易。对于主要靠佣金制的中介来说，这就意味着没有收入。

“最黑暗的时候是2018年的9、10、11这三个月。”刘文雄在这三个月没有任何交易。

李巍当时有几个卖家客户，因为内地开工厂急需资金，中环的房子熬不住最后降价几十万出售了。但这是非常少的案例，大多数都不会愿意降价。

用李巍的话来说，当时整个香港楼市像极了买家和卖家在博弈，“看看谁能够熬得下去，熬下去就赢了”。

“空置税”的威慑作用

“横盘”的现象为何会在去年下半年出现，并没有人能够给出具体的答案：影响市场的因素太多了。

但几乎所有的香港地产从业人员都认为，导火索之一应该是香港特区政府推出的“空置税”政策。

这项政策是2018年6月29日，香港特区行政长官林郑月娥推出的六项“房屋政策新措施”之一，拟对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收大约相等于楼价5%的空置税，旨在扭转房屋供不应求、楼价飙升的局面。

香港市场将其称为“娥六招”。

在此之前，截止2018年5月，香港楼价已经连续涨了26个月，并且连续19个月创了新高，单价频频破记录。

实际上，香港政府并未公布征收空置税的具体时间表。陈永杰等人均认为，政府是在给开发商消化存量的时间，但这一政策的出台对市场“威慑作用非常明显”。

很长一段时间里，尤其一些香港本土传统开发商习惯捂盘，以推动市场涨价。一般来说，香港同一个楼盘可以分十多次销售，依次涨价。这就使得买房人不得不抢购，买得越早价格越便宜——实际属于人为推高市场价格。

据陈永杰统计，如果政策实施，包括新世界及新鸿基等乐于捂盘的开发商在内，当下香港市场有超过1000亿港元的住宅将被征收空置税。

一旦香港政府开始执行空置税，这1000亿港元的住宅一时难以被租赁市场消化，对于开发商来说只有两条路，要么交税要么出售。

陈永杰估计，大多数住宅都会在空置税征收前陆续推向市场——这会直接增加市场的供应，并直接加剧香港楼市下行的趋势。

这就导致，刚需购买者以及一些谨慎的投资者在过去大半年持续观望。

“仍不见下调的底部。”谢倦再次坚定了自己暂不买房的决心。在他看来，香港楼市2018年的跌幅暂未将过去两年多的涨幅泡沫挤出去。而首富李嘉诚近期的发声也进一步加强了他的决心。

2019年1月11日，自去年退休后站在镁光灯下的李嘉诚说，“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行”。