公示！汕尾国有土地使用权实施办法，这5种情况无偿收回！

11月5日，汕尾市自然资源局发布了一则关于向社会公众征求《汕尾市收回国有土地使用权实施办法》（征求意见稿）意见的公告。

《办法》内容涉及国有土地回收范围、回收补偿方案、回收评估等方面；

回收补偿方案分有无偿收回和有偿收回。

无偿回收主要针对土地使用期限满，使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的；或因单位撤销、迁移等原因，原划拨的国有土地进入停用阶段；还有使用权人死亡而无合法承继人的，以及有判决、裁定或者决定没收土地使用权的土地。

有偿收回则针对国有土地使用权期限届满前，因社会公共利益需要提前收回的；因为城市规划而进行旧城区改建，需要提前收回国有土地使用权的；还有国有土地使用权出让合同约定或划拨土地批准文件规定出让人有权有偿提前收回国有土地使用权的，以及其他可以有偿收回国有土地使用权的对象。

值得一提的是，像有合同约定收回问题的、闲置土地处置的、国有土地上房屋征收时一并收回相应的国有土地使用权的，都不适用本办法。

汕尾市收回国有土地使用权实施办法

（征求意见稿）

第一条【目的和依据】为保障自然资源的合理利用和城市规划的顺利实施，规范国有土地使用权收回行为，维护公共利益和国有土地使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【定义和适用范围】

本办法所称国有土地使用权收回，是指根据《中华人民共和国民法典》第三百五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、第四十七条规定的情形，全部或部分收回国有土地使用权的行为。

国有土地使用权出让合同对提前收回土地使用权有约定的，按照约定办理。

闲置土地处置等行政处罚性质的国有土地使用权收回工作，适用闲置土地处置相关法律、法规、规章和规范性文件，不适用本办法。

国有土地上房屋征收时一并收回相应的国有土地使用权的，适用国有土地上房屋征收与补偿相关法律、法规、规章和规范性文件，不适用本办法。

第三条【权责分工】原批准用地的市、区县（市）人民政府根据国家法律、法规等规定，批准其原批准出让或划拨的国有土地使用权收回决定和补偿方案。

原批准用地的人民政府下属自然资源主管部门是国有土地使用权收回工作的主管部门，负责国有土地使用权收回的工作。自然资源主管部门可以委托具有相关权责的机构具体实施国有土地使用权收回工作。

发展改革、财政等其他部门根据其职责配合国有土地使用权收回工作。

第四条【无偿收回出让土地】

有下列情形之一的，自然资源主管部门可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：

（一）国有土地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的；

（二）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（三）公路、铁路、机场等经核准报废的；

（四）国有土地使用权人死亡而无合法承继人的；

（五）人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地使用权的判决、裁定或者决定；

第五条【有偿收回出让土地】

有下列情形之一的，自然资源主管部门可以有偿收回已经出让的土地：

（一）国有土地使用权期限届满前，因社会公共利益需要提前收回国有土地使用权的；

（二）为实施城市规划而进行旧城区改建，需要提前收回国有土地使用权的；

（三）根据国有土地使用权出让合同约定或划拨土地批准文件规定出让人有权有偿提前收回国有土地使用权的；

（四）其他可以有偿收回国有土地使用权的。

第六条【补偿原则】有偿收回国有土地使用权的补偿，原则上采取货币补偿方式。

第七条【建筑物补偿】除本办法第五条、第六条规定的国有土地使用权补偿外，还应当对收回国有土地使用权相应土地上的合法建筑物、构筑物的价值进行评估和补偿。

第八条【有偿收回标准】有偿收回出让土地使用权的，按原批准用途、原供地方式及剩余使用年限进行评估，以评估价作参考进行合理定价；收回划拨土地使用权的，可以依据划拨土地的平均取得和开发成本等评定土地使用者的划拨权益价，以评估价作参考进行合理定价。。

国有土地上的建筑物、构筑物按照重置成本进行评估。

第九条【作出收回公告】自然资源主管部门拟收回国有土地使用的，报相关市、县区（市）人民政府同意后，以市、区县（市）人民政府名义作出《收回国有土地使用权公告》，公告中包括以下内容：

（一）拟收回国有土地使用权的基本情况，包括取得方式、取得价格、用途、年限、相关价款和费用支付情况等；

（二）拟收回国有土地使用权的使用权人的基本情况；

（三）拟收回国有土地使用权的原因；

（四）拟收回国有土地使用权依据的法律、法规、规章和规范性文件的具体规定；

（五）国有土地使用权人提交国有土地使用权相关材料的期限。相关材料包括用地审批文件、划拨决定书、国有土地使用权出让合同、税费缴纳和支付凭证、土地出让金交纳凭证、土地开发费用凭证、国有土地上建筑物权属证书及建设费用等；

（六）国有土地使用权人进行书面陈述、提出建议和要求举行听证的权利。拟无偿收回国有土地使用权的，国有土地使用权人应当在收到《公告》后十日内行使；拟有偿收回国有土地使用权的，国有土地使用权人应当在收到国有土地使用权及其地上建筑物补偿价值评估报告后十日内行使。

（七）自《收回国有土地使用权公告》发布之日，收回土地范围内禁止下列行为：新建、扩建、改建建（构）筑物；转让、出租土地和房产；在土地和房产上设定抵押等他项权利；以拟收回地块上的房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；其他不当增加补偿费用的行为。

《收回国有土地使用权公告》应当在作出公告的人民政府及其下属自然资源主管部门网站、《汕尾日报》上发布，公告有效期为一年，自然资源主管部门应当在《收回国有土地使用权公告》一年内作出《收回国有土地使用权决定》。

第十条【公告送达】自然资源主管部门应当在《收回国有土地使用权公告》发布后三个工作日内，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章的规定进行送达。

第十一条【有偿收回评估】自然资源主管部门自然资源部门在规定的国有土地使用权人提交国有土地使用权相关材料期限届满后，按照广东省关于政府采购的有关规定，通过中介超市或政府采购选取一家评估机构对国有土地使用权及其建筑物的价值进行评估，并邀请国有土地使用权人对采购过程进行监督，国有土地使用权人不参与监督的，不影响采购的效力。

对评估结果有异议的，自然资源主管部门和国有土地使用权人可以向评估机构申请复核。对复核结果有异议的，提交广东省房地产评估专家委员会作出最终鉴定。

第十二条【制定收回方案】在收到国有土地使用权人陈述意见、举办听证后，或国有土地使用权人在《收回国有土地使用权公告》中载明的期限内未提交书面陈述意见或申请听证的，自然资源主管部门根据本办法的规定制定《收回国有土地使用权方案》，报市、区县（市）人民政府批准。方案应当包括以下内容：

（一）拟收回国有土地用地使用权的原因；

（二）拟收回国有土地使用权所涉地块坐落、面积、四至范围；

（三）拟收回国有土地使用权所涉地块的规划情况、土地利用现状；

（四）相关国有土地使用权人出面陈述意见和举行听证的情况；

（五）拟无偿收回或有偿收回的原因；

（六）拟有偿收回的补偿方案；

（七）其他须经人民政府批准的事项。

第十三条【作出收回决定】市、区县（市）人民政府批准《收回国有土地使用权方案》后，自然资源主管部门作出《收回国有土地使用权决定书》并送达国有土地使用权人。《收回国有土地使用权决定书》中应当载明以下内容：

（一）收回国有土地使用权的基本情况，包括取得方式、取得价格、用途、年限、相关价款和费用支付情况等；

（二）国有土地使用权人的基本情况；

（三）收回国有土地使用权的原因；

（四）收回国有土地使用权依据的法律、法规、规章和规范性文件的具体规定；

（五）无偿收回国有土地使用权情形下，国有土地使用权人交回土地使用权的期限；

　六）有偿收回国有土地使用权情形下，经市、区县（市）人民政府批准的补偿方案，以及国有土地使用权人与自然资源主管部门签订国有土地使用权收回补偿协议的期限； 

（七）收回的国有土地使用权自决定书作出之日起消灭。

（八）国有土地使用权人提起行政复议或行政诉讼的权利。

第十四条【签订协议】自然资源主管部门与国有土地使用权人根据市、区县（市）人民政府批准的补偿方案，签订《收回国有土地使用权补偿协议》，根据协议进行补偿和移交土地。

第十五条【补偿决定】自然资源主管部门与国有土地使用权人在《收回国有土地使用权决定书》规定的期限内不能签订补偿协议的，由市自然资源主管部门根据市、区县（市）人民政府批准的补偿方案，作出《收回国有土地使用权补偿决定》，国有土地使用权人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第十六条【强制执行】出现下列情形的，由自然资源主管部门根据《中华人民共和国行政强制法》申请人民法院强制执行：

（一）被无偿收回国有土地使用权的使用权人，在《收回国有土地使用权决定》规定的期限内不移交土地，在法定期限内也不申请行政复议或者不提起行政诉讼的；

（二）被无偿收回国有土地使用权的使用权人，在《收回国有土地使用权补偿协议》约定的期限内不移交土地，或在《收回国有土地使用权补偿决定》作出后的法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不移交土地的。

第十七条【注销不动产登记】收回土地使用权后，自然资源主管部门通知不动产登记部门注销或变更原不动产登记证书。

关于《汕尾市收回国有土地使用权实施办法》起草情况的说明

为加强对我市已供给土地的处置，推动城市高质量发展，加快国土空间规划落实，根据贯彻2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律，法规和规章规定，我局起草了《汕尾市收回国有土地使用权实施办法》（下称“《办法》”），拟作为市政府规范性文件发布，现就相关问题说明如下：

一、必要性和起草经过

根据我国现行法律、法规和规章的规定，国有土地使用权收回分为四种情形：

一是行政处罚类收回，主要适用闲置土地；

二是国有土地使用权到期后收回；

三是国有土地上房屋征收时一并收回；

四是因公共利益提前收回。

其中，第一种由原国土资源部《闲置土地处置办法》进行规范；第二种根据土地出让合同处置；第三种由《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行规范；相比之下，第四种的规范散见于多部法律、法规和规章中，且对收回程序和补偿标准没有规定。

目前我市着力提高城市发展质量的需要，落实国土空间规划任务繁重，对于部分早年供给的土地，因公共利益需要提前收回，而收回程序和标准必须有相应的统一规范，避免带来行政风险。

2020年10月，我局根据上位法规定，参考其他城市规定，并在研究了相关司法案例及我市面临的国有土地使用权收回情况后，开始起草本《办法》。

二、主要内容

《办法》分为十七条：

（一）第一条和第二条为法律依据和适用范围，主要是明确本办法中国有土地使用权收回的范围，明确为因为公共利益需要提前收回国有土地使用权，排除其他情况下的国有土地使用权适用。

（二）第三条为职权分工，由于批准用地的政府级别在历史上有过调整，因此根据《土地管理法》第58条的规定，按照谁批准用地，谁批准收回的原则行使收回权，相关人民政府对应的自然资源部门负责具体的事务，其他相关部门配合。

（三）第四条和第五条分别规定了无偿收回和有偿收回的情形，有着比较清楚的上位法依据。

（四）第六条和第七条规定有偿收回的原则上采取货币补偿，除了土地使用权外，地上建筑物也应当给予补偿。

（五）第八条规定了有偿收回的补偿标准，即进行评估的主要考虑因素。其中出让土地按照法规规定根据评估，划拨土地参考出让土地评估价按照权益价处理。

（六）第九条至第十七条为收回的程序，包括作出收回公告——公告送达使用权人——进行有偿收回评估——制定收回方案——作出收回决定——签订收回补偿协议——无法达成协议时作出补偿决定并向法院申请强制执行——注销不动产登记。

三、主要法律政策依据、合理性和可行性

本《办法》主要法律依据为《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时也参考了深圳、安康、巴中、南宁、安阳、青岛、威海、郑州、重庆、长沙、松原等地的立法和规范性文件，还参考了因土地收回产生的司法案例中最高人民法院的观点。

本《办法》的主要规范内容均有上位法直接依据或参考依据，具有理论依据和实操依据，也符合我市国有土地使用权收回的需要，具有合理性和可行性。

四、对经济社会各方面可能产生影响的评估分析

本《办法》施行后，将为我市因公共利益提前收回国有土地使用权工作提供统一的操作程序和补偿标准规范，保障我市的相关工作依法依规进行，充分保障和平衡公共利益及国有土地使用权人的利益，为我市高质量落实国土空间规划做好基础性工作，保障重大项目尽快落地。

特此说明