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国家降税，开发商得益，业主增负？
本来契税并没有什么好讲的，国家政策该交多少便是多少。现行税率是：首套房90㎡以下1%，以上1.5%；二套房90㎡以下1%，以上2%；三套房及以上3%。计算公式是：金额（不含税）×对应税率。
划重点，【金额（不含税）】是购房人所应交的全部购房款吗？不是！我们知道，购买任何东西，价格里面都包含了税额，购房款也一样由房价和增值税两部分构成，发票上可见“金额”、“税率”、“税额”和“价税合计”几个字段。
发票字段 | 解释 | 备注 |
金额 | 商品房的不含税价款 | |
税率 | 应纳增值税税率 | 增值税降了2次 |
税额 | 金额×税率 | 业主承担，开发商代缴 |
价税合计 | 金额+税额，即业主缴纳的全部房价 |
例如：现行房产增值税是9%，即假设房间面积80㎡（对应契税税率1%），房价100万，应缴契税不是100万×1%=1万元，而是（100÷1.09%）*1%=9174.31元。
然而，营改增之后增值税降了两次，在金额不变的情况下，税额减少了，下表以房间面积80㎡（对应契税税率1%），房价100万不变为例，分别计算各阶段金额、税额和应缴契税（一般购房合同会写明金额与税额）。
阶段 | 时间段 | 税率 | 金额 | 税额（开发商代缴） | 应交契税（金额×1%） |
1 | 1605-1804 | 11% | 900901 | 99099 | 9009.01 |
2 | 1805-1903 | 10% | 909091 | 90909 | 9090.91 |
3 | 1904至今 | 9% | 917431 | 82569 | 9174.31 |
问题来了，虽然总价一样，但发票上的金额和税额会与开票时间相对应，而不是与购房时间相对应。
如果在第1阶段买的房子（楼花），到第3阶段才交楼，开发商却是按照价税合计100万不变开发票（按上图计算，开发商实收税额99099元，实缴税额82569元，节省代缴税额16530元），而不是按照金额不变适应最新税率开发票（按第1阶段金额适应最新税率，总价为900901*（1+9%）=981982元，开发商应退回多收税额18018元）。
简单来讲，当初买房时，房价900901元，加上11%的税99099元，共100万交给开发商（合同上已写明）；如今收楼结算，国家降税了，结果开发商开出来的发票，房价变成917431元，加上9%的税82569元，还是100万不变。反而业主要交的契税，从原来的9009.01元，变成了9174.31元，增加了165.3元。
那么，既然当初合同已经写明了房价是900901元，是否现在应该按900901元加上9%的税结算，多收的钱退回给业主呢？
责任编辑： 662003
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