全国首例！买房烂尾，法院判决不用还房贷

来源丨不良资产头条综合嘉兴中院

买房烂尾 拒还贷款被银行起诉

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。半年以后，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾了。

2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。

房子没有了，可贷款还背在身上，每个月都得偿还。所以从2019年底起，许先生停止了向贷款银行支付月供。

第二个月，银行催促许先生尽快还款。为了说服许先生，银行拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：

“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

这是什么意思？就是说许先生不管遇到什么特殊情况，跟开发商或者其他人发生什么纠纷，跟银行没有任何关系，而银行掌握着全部主动权，可以要求许先生继续每月还贷，也可以要求许先生提前还清全部或部分贷款。

许先生愣了，当初签合同的时候，自己可没注意到这个条款，银行也没提醒。

2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

一审判决后，许先生不服，提起上诉。

二审判决 购房者不用还

开发商还

嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人。